北京的房价,为何涨不动?

2020-01-07 07:33:08     来源:和讯滚动

  文 | 白羊

  调控到今天,城市间房价走势出现分化已不是什么新闻,但令人诧异的是,被大家一致看好的优质城市的房价走势也在分化,最典型的就是内地房价位于第一梯队的北、上、深。

  先看下采自于58安居客研究院、由格隆汇制作的三大城市各区的房价涨跌指数图。可以看到,2019年下半年,上海、深圳的房价出现明显的回涨,而北京则出现全线下跌。

(数据来源:勾股大数据、58安居客研究院房价地图)

北京的房价,为何涨不动?

北京的房价,为何涨不动?

(数据来源:勾股大数据、58安居客研究院房价地图)

  从核心的望京到偏远的石景山,北京不少小区的二手房价格都在跌,有的较前两年高点更是跌去20%。不仅是二手房,那些与市场存在着剪刀差的限竞房也在跌,据媒体报道,某闽系房企在北京开发的限竞房项目,2018年8月时均价3.9万元/平方米,如今已降了5000元/平方米左右,降幅13%。而北京部分区域限竞房的价格也是跌了20%以上。

  北京房价的表现着实有点让人跌眼睛。某业内人士更是直言,2019年是北京楼市过去8年最惨的一年。房价下跌,库存增加。

  同样是全国经济和金融中心,产业发达、富人众多,且有着庞大的中产阶层,可为何北京的房价却不如上海、深圳这般抗跌?“京沪永远涨”那是多少人心中的信仰,为何北京的购房客不急着抄底?

  最直接的原因似乎是,供应大增、库存增加,导致短期内供过于求。如下图所示,18、19这两年,北京住宅新增供应量较16、17年大增近一倍,库存量也达到近8年的最高水平。但严格来说,这只能算是结果,而不是原因。

(数据来源:大伟看楼市)

(数据来源:大伟看楼市)

  据统计,近两年,北京新增供应住宅中,限竞房占到68%,居于大头。而挤压库存中,限竞房占据近一半,累计库存量达3.38万套。可见,问题出在限竞房上。或者说,限竞房没有出现预想中的火热。

  在北京当初的构想中,限竞房本身是送给有志在北京打拼,但钱包不够鼓的刚需购房者的“福利房”。在土拍阶段,政府就设定了限竞房项目的最高价格红线,开发商不得逾越,但向下浮动并无限制。

  需要说明的是,政府设定的限竞房价格会与市场上交易的二手房价格存在剪刀差。说白了,就是北京通过限房价、竞地价的形式,让利于民,降低在北京“上车”的门槛。而为了防止刚需们炒房赚差价,官方又制定了购房人在取得限竞房产权后五年内不得上市交易规定。

  由于售价被划红线,这样一来,压力就转移到了开发商身上,尤其是当土地竞拍价格达到上限后,开发商对自持比例、配建公租房面积等进行竞拍。虽然成本被压的很薄,但开发商也不是无利可图。因为限竞房项目本质上是属于快周转项目,至少在北京这种市场下是如此。相对便宜的价格,也是money说少不少、说多不多的北漂们在北京安家的为数不多的机会。

  刚需购房者通过大规模的竞限房来满足,改善和投资客们就通过市场化的商品房来满足,通过对需求的分流实现稳房价和“房住不炒”的目标。

  所以,我们看到,前两年北京推售限竞房地块推的很欢,寄希望以时间换利润的房企们拿地拿的也很愉快。

  然而现实却证明,上述逻辑行不通,价格便宜的限竞房并没有引来预期的火热。

  中原地产的统计数据显示,北京推出的78个限竞房项目,网签比例只有42.7%。除了少数楼盘,限竞房项目能够销售过半已经算是优秀了。随着销售周期的拉长,开发商们快周转时间换利润的盘算也落了空。

  北京入市交易的限竞房项目有80%会出现亏损。

  而在现金流压力下,一些开发商选择对本就便宜的限竞房,降价销售。

  随着限竞房房价的走低,锚地效应又推动了北京二手房房价的下行。

  除了限竞房这只锚外,北京调控的咬定青山不放松,也抑制了二手房成交量。所以在成交量不活跃的情况下,二手房价格也很难起来。这点可对比,前不久深圳微调楼市政策(取消豪宅税)对当地楼市的刺激。

(数据来源:大伟看楼市)

(数据来源:大伟看楼市)

  上述就是北京房价,为何涨不动的原因。

  其实,若之前的逻辑能够成立,针对刚需定向市场的限竞房能保持火热,其房价能够顶着限定的上线卖,在市场氛围的烘托下,北京的二手房房价远不至于像现在这般,跌20%。关键还是未达预期的限竞房。

  那么,是什么原因让北京的限竞房未受到北京购房刚需们的热烈欢迎呢?

  其一,位置偏、配套差。

  如91%的限竞房项目集中在五环以外,位置相对比较偏远;项目业态单一,很少有大商业配套,未来的生活配套要依靠周边的商圈;离地铁站较远,公共交通不便。医疗、教育等资源也相对缺失。

  总之一句话,工作生活不方便。当然,一份价钱一分货。限竞房本身就是“福利房”,本就不该报太高要求。要想交通便捷、商业繁华,工作生活两相宜,只要愿意付更多的钱,还是能够买得到。

  其二,买车难,进一步打击购房者的积极性。

  其实,对于很多在北、上、深打拼的人来说,能找到自身财力允许的房子就已经很幸运了,至于位置、配套这些都是相对次要的,可以通过私家车来弥补。

  但在北京,买车几乎和买房一样难(不是买不起,而是机会渺茫)。上海、深圳部分牌照还可以拍卖,可北京,不管是燃油车指标,还是新能源车指标,都要靠摇号申请,机会面前一律平等。

  摇号概率有多低呢。先看燃油车摇号指标。当前北京每年配置约4万个,而截至19年10月时,北京有近332万人申请等待燃油车小客车指标,意味着每年仅有1.1%的申请者可以获得燃油车购车资格;新能源车指标也好不哪去,北京当前有近45万人申请等待新能源小客车指标,按照当前每年配置5.4万个指标核算,新申请者或将等待8年之后才能获得指标。

  这种买车难,也进一步打击购房者对限竞房的积极性。

  其三,房屋的质量隐患,成为挥之不去的阴影。

  由前述可知,开发商在限竞房项目中的利润本就被压的很薄,随着销售不畅,80%都处于亏损状态。房企既然无利可图,就会存在偷工减料的冲动,进而给限竞房项目留下不小的质量隐患,这也就意味着未来交付的项目出现质量问题的概率有所加大。

  甚至有业内人士建议,买房应适当考虑房价与地价存在一定空间的项目,因为这样会减少质量问题出现的几率。

  另一方面,在房价处于上涨周期时,购房者对房屋质量还没那么较真,但在下行周期,质量问题就会让购房者格外关注和在意。

  近两年的北京楼市,不管是高端豪宅,还是保障性住房,都有项目暴露出工程质量问题。这种情况,也让购房者对限竞房更加心存芥蒂。

  当然从长远来说,北京的房子肯定是值得持有的。若干年后回头看,当下包括限竞房在内的房价下跌,可能就是一个砸出来的黄金坑。

  就像股市一样,市场有分歧,往往才会出现机会,就看北京的购房者怎么去平衡了。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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