佛山放松调控后,结果让我很意外!丨二线城市调研

2020-1-07 07:32     来源:和讯滚动     

    大湾区放松调控的城市也来越多了,佛山便是其中之一。

  解限后,很多投资者第一时间在后台和我们咨询:佛山到底能不能投资?如今放松过去一个月了,真实的市场情况到底如何?

  为此,樱桃大房子团队在12月末亲自前往佛山调研,为大家深入分析佛山楼市!

  本文思路:

  1、佛山基本投资逻辑

  2、解除限购后,佛山各潜力板块调研分析。

  3.、总结:佛山到底怎么投资?

  (Ps:本文为精简版,更详细的佛山板块分析和踩盘记录可以点击次条阅读。)

“有家就有佛山制造”。

  “有家就有佛山制造”。

  佛山是一座制造之城,以家电、家居、建材、陶瓷为主,这里的产业镇,名企云集,制造业极其发达。

  美的、格兰仕、万和、海天、碧桂园等国内数一数二的行业巨头,全部诞生于此。

  与此同时,2018年佛山人口增量全国第八,增速仅落后于深圳和西安,全国排名第三。

  有人口,有产业,这样的城市,当然受投资客欢迎,尤其是广州客。

来源:佛山中原策略研究中心

来源:佛山中原策略研究中心

  可以说,前些年,佛山楼市交易有一半是广州客撑起来的。

  为什么广州客偏爱佛山房产呢?

  和深圳客买惠州一样,距离近,价差大肯定是首要的原因,相比广州主城区动辄4万/平以上的房价,前两年佛山临广区域才1万多的价格亲民多了。

  其次是交通,广佛地铁2010年就开通了,每天约有28万“广佛候鸟”跨城生活。

周六晚上的祖庙站

周六晚上的祖庙站

  从佛山市区祖庙坐地铁,约1个小时就到达珠江新城,约等于广州黄埔区府到珠江新城的距离。

  目前在建的广州7号线西延段现在已经封顶,预计2020年开通,届时顺德北虻焦阒菽险局恍15分钟,到达琶洲仅一个小时。

  最后是文化语言相通,所以很多老广们,对佛山临广区域的认可度非常高,甚至高于增城、从化这些广州的郊区。

广州客投资佛山主要是看交通和距离,但这还不够。

  广州客投资佛山主要是看交通和距离,但这还不够。

  好比广佛交界的金沙洲板块,属于广州白云和南海里水共管区域,但是由于佛山市的发展重心不在这,广州也无暇顾及这块飞地,导致城市界面非常杂乱,没有半点大城市的气息,房价自然很难上去。

  所以投资佛山还要考虑板块是否有政策倾斜。

  总结一下投资佛山的三个逻辑:

  离广州近,地铁沿线物业,政府重点打造区域。

  三者合一,缺一不可。

  这次我们的调研也是围绕着佛山的临广区域开展:南海,禅城和顺德,这三个区也是佛山的房价制高点。

南海桂城镇丨千灯湖

南海桂城镇丨千灯湖

  12月份,广东依然艳阳高照,温润如春,我们傍晚从深圳出发,途径南沙大桥,全程不到3个小时就到达了佛山金融高新区千灯湖板块。

  千灯湖,坊间称之为佛山的“珠江新城”,以金融高新企业为主,如今已有多家金融机构进驻,是佛山人心目中的NO.1。

从千灯湖站坐地铁,三站即可到达广州荔湾,去到珠江新城也在一小时之内。

  从千灯湖站坐地铁,三站即可到达广州荔湾,去到珠江新城也在一小时之内。

  距离适中加上配套成熟,千灯湖似乎天然要承接广州外溢的置业人群。

目前,周边新房不多,现在只剩下保利天悦,需要验资一百万才能去看,均价已经到达3.8万/平米。

目前,周边新房不多,现在只剩下保利天悦,需要验资一百万才能去看,均价已经到达3.8万/平米。

万达华府楼下的中介和我们说,在2017年的时候,市场十分火热,新房开盘即清,千灯湖二手房卖到了3万以上,一度出现无房可卖的情况。

  万达华府楼下的中介和我们说,在2017年的时候,市场十分火热,新房开盘即清,千灯湖二手房卖到了3万以上,一度出现无房可卖的情况。

  限购以来,千灯湖就开始跌了,现在周边的二手房10年楼龄的普遍2.5-3万左右,但有价无市。

  千灯湖的二手房不景气有很大的原因是佛山的新房太多了,连新房都不好卖,更别说二手房,再加上如今市场主要是以刚需客为主,超大户型不好卖。

  总的来说,千灯湖有产业,有人口,离广州近,大部分是地铁上盖物业,属于政府重点打造区域,二手价格已经阴跌一年多了,如果想入手佛山的伙伴,可以趁着年尾淘一下笋盘。

南海里水镇丨金沙洲

  说起广州客最爱的投资地段,金沙洲一定不能错过。

  从地图上看,金沙洲是一个地处广佛交界的江心岛屿,广州和佛山各自管辖。

  广州区域楼盘的均价3.5万/平方,而佛山区域的房价大部分2万多,有一定的价差,前几年吸引了很多老广在这里投资。

图片来自房天下

图片来自房天下

  不过金沙洲的城市面貌不是很好,我们从佛山一环转广州环城高速到达金沙洲,一路看来,周边的环境有点类似城乡结合部?

乱糟糟的市场和购物环境

乱糟糟的市场和购物环境

农民自建房依旧很多

农民自建房依旧很多

  2017年限购后,现在金沙洲的投资客数量大大减少,不过中介说,2019年12月放开限购后,期待的行情火爆并没有如愿来到,倒是业主信心坚定了,不急卖的就不放出来,谈价空间亦变少。

  一直以来,金沙洲最为人诟病的就是交通问题,无论是清早出城,还是晚上进洲,都离不开堵车二字。

  尴尬的是,广州的重点是“东进”,而非“西联”,尽管金沙洲有不少交通规划,但都难以真正落地。

目前看来,金沙洲的交通问题,三五年内都难以解决。

  目前看来,金沙洲的交通问题,三五年内都难以解决。

  金沙洲因为城市界面不好,也没什么规划的问题,所以投资升值的概念不多,但就是跟广州水乳交融太近的缘故,基本上大部分还是会由广州客来买。

南海丨大沥

  大沥南部靠近桂城的千灯湖,房价也是大沥的制高点。

从上图可以看出来,以上楼盘和千灯湖板块隔江相望,需要过大桥才能来到千灯湖,走路是不大可能了,我们开车亲测,需要十分钟。

  从上图可以看出来,以上楼盘和千灯湖板块隔江相望,需要过大桥才能来到千灯湖,走路是不大可能了,我们开车亲测,需要十分钟。

大沥的新盘非常多,到处在施工,如果是投资的话,同等价位下,大沥可以直接跳过了。

  大沥的新盘非常多,到处在施工,如果是投资的话,同等价位下,大沥可以直接跳过了。

  另外南海九江、西樵、丹灶这些区域离广州较远,也不是佛山重点打造区域,明显不适合投资,这里就不做论述了。

佛山放松调控后,结果让我很意外!丨二线城市调研

禅城

  奇槎板块如今是佛山城中新贵的香饽饽。

  作为禅城的“东大门”,配套强,环境好,再加上距离市中心近,无论是去祖庙、千灯湖、广州,都不超过20分钟。

相比千灯湖的商务范,奇槎新城居住氛围可能更受大家欢迎。

  相比千灯湖的商务范,奇槎新城居住氛围可能更受大家欢迎。

  奇槎位置佳,地价当然也不便宜。

  奇槎的土拍集中于2016年末和2017年上半年,这也是佛山房价开启牛市行情的主要时期,地王级土拍频出。

在五矿崇文金城的营销中心,当天看房人气还不错。

  在五矿崇文金城的营销中心,当天看房人气还不错。

  销售说新政后,看房的人比往常要多些,但是楼盘并没有涨价,精装装修2.5-2.7万/O,现在还有年底一口价的活动。

绿城马路对面的时代香海彼岸则是去年刚入住的二手楼。

  绿城马路对面的时代香海彼岸则是去年刚入住的二手楼。

  如果预算有限,但是想买奇槎板块的佛山刚需,大可以在这里淘一下笋盘,还能砍价。

  从奇槎出发到佛山的传统富人区:亚艺湖景板块。

如果用千灯湖比做广州的天河区,那么亚艺湖就是广州的二沙岛,佛山本地富豪的聚集地。

如果用千灯湖比做广州的天河区,那么亚艺湖就是广州的二沙岛,佛山本地富豪的聚集地。

不过附近基本上都是上了“年纪”的二手房,环湖而建的楼盘均价一直稳定在2.5万/平,和千灯湖的二手房相差无几。

  不过附近基本上都是上了“年纪”的二手房,环湖而建的楼盘均价一直稳定在2.5万/平,和千灯湖的二手房相差无几。

  禅城是佛山的老市区和行政中心,本地人比较认可的一块区域,学校医院交通等市政配套完善,不过老城区发展前景不如新城,和广州也是有一定距离的,只适合本地居住,投资要重点关注周边环境和学位,同时做好长持的准备。

顺德乐从丨佛山新城

顺德乐从丨佛山新城

但从地理位置来看,佛山新城其实算是顺德乐从。

  但从地理位置来看,佛山新城其实算是顺德乐从。

  正是因为这样尴尬的地理位置,佛山新城几经易主,佛山顺德一直在踢皮球,最终还是归佛山市统管。

  佛山市一直以来都想把佛山新城做大做强,希望通过佛山新城来加强顺德和佛山之间的联系。

佛山大剧院

佛山大剧院

  所以我们看到佛山一个个大礼包都送给了佛山新城。

  佛山的地标性建筑:佛山大剧院、佛山国际体育文化馆、世纪莲体育中心、博物馆、图书馆、科学馆……“九馆一中心”的千亿级豪华阵容。

  单独地铁就独揽3条,明年广佛环线首段通车后,15分钟就能去到广州南站,10分钟即到佛山西站。

  这些待遇,就连千灯湖都没有。

我们在世纪莲体育中心逛了一圈,的确很新很干净,依江而建,也没有看到乱糟糟的自建房和工地。

  我们在世纪莲体育中心逛了一圈,的确很新很干净,依江而建,也没有看到乱糟糟的自建房和工地。

  但可惜,重金砸下去,也只能当个花瓶,中看不中用,招商难,写字楼大面积空置。

即使周日,路上行人寥寥,公园人气也略显不足。

即使周日,路上行人寥寥,公园人气也略显不足。

世纪莲体育中心

世纪莲体育中心

  当然有了千亿级投入,使得新城看起来俨然一个高端住宅区,而房价同样也“高端”。

据中介说,上面的小区:依云水岸是这里最早的一个小区了,住的人也是最多的,不过我们透过窗户可以大概看出来,入住率并不是很高。

  据中介说,上面的小区:依云水岸是这里最早的一个小区了,住的人也是最多的,不过我们透过窗户可以大概看出来,入住率并不是很高。

  不过有政府重金打造出一流的居住环境,发达的交通路网,佛山新城是很适合居住的。

  但一切配套都已经成熟,各种规划利好也已经兑现了高房价,距离广州远这个硬伤无法改变,再加上没有产业和人气,投资请慎重。

顺德北

  从佛山新城往东走,我们来到了如今顺德投资最火热的区域:北颉

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  产业上,北蛘季菟车律鲜衅笠到话耄惶踅稚暇陀辛郊500强企业,碧桂园和美的,产业基础扎实。

  有了产业支撑,才能聚集人气。

  交通上,紧紧贴着广州番禺,随着广州地铁7号线西延北蛐鲁牵虻焦阒菽险局恍15分钟,如果在番禺万博或者琶洲上班的话,北蛏踔帘惹У坪贡憷

北蛐陆ㄗ≌性诒蛐鲁牵鄞笤荚2.2-2.6万/平。

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合景天銮售楼部

合景天銮售楼部

  合景天銮的销售和我们说,广州来的投资客在放开限购后的确多了一些,从目前的销售情况来看,大约占了4成,剩余都是本地居民。

而一河之隔的北蚓沙强拷倘ΓR皆号涮淄晟啤

  而一河之隔的北蚓沙强拷倘ΓR皆号涮淄晟啤

  北蛐鲁撬坪跗挠星熬埃用自身实力赢得政府的重视和投资,但目前价格却直追广州番禺。

  很多人看好北虺似洳登恐猓褂芯褪强拷阒荩硎芄阒莸娜丝谝绯觯亩志鄄还2.5万/平,靠近万博商圈的二手房大多3.5万-4万/平左右,这已经注定了北虻奶旎ò宕笤荚3万/平。

  当然北蚴侵档猛蹲食こ值模拷阒荨⒔煌ǚ奖悖陨聿登看螅て诳春茫还辛朔飧鎏旎ò澹蛭蠢凑欠占溆邢蕖

顺德大良

  在《佛山市城市总体规划(2011-2020)》中,明确“大良-容桂组团”升级为城市副中心。

上图是顺德区去年固定资产投资占比,各个镇街可以说是“差距悬殊”,其中大良占比超70%,而GDP排名第一的北蛑挥5.8%,这么一看就知道谁是亲生儿了!

  上图是顺德区去年固定资产投资占比,各个镇街可以说是“差距悬殊”,其中大良占比超70%,而GDP排名第一的北蛑挥5.8%,这么一看就知道谁是亲生儿了!

  一直以来,大良都是顺德的行政中心,最优质的学校、医院、图书馆等公共配套都是聚集在这里。

  以上都是后话,如今整个大良新城都是处于开发当中,眼到之处皆是新楼盘。

新城建设的很漂亮,只是目前缺乏人气支撑。

佛山放松调控后,结果让我很意外!丨二线城市调研

  新城建设的很漂亮,只是目前缺乏人气支撑。

  虽然大良镇获得了顺德区政府真金白银的支持,但不代表大良可盲目投资,毕竟这里不靠近广州城区,将来只有本地人接盘,需求就会少于临广区域了,产业和北蛳啾然故侨趿诵壳安糠钟胖事ヅ谈叽2.5万/平。

  最后简单总结一下佛山西部,三水和高明。

  这两个区域本来就没有限购,但成交量依旧冷淡,库存量大。供大于求,当然很难大涨,所以佛山西部的非限购区投资价值不高。

从调研情况来看,佛山放开限购后,尽管看房的人多了,但并未对楼市产生很大的影响,年尾的折扣优惠依旧很给力。

  从调研情况来看,佛山放开限购后,尽管看房的人多了,但并未对楼市产生很大的影响,年尾的折扣优惠依旧很给力。

  截至目前来看,12月成交量与上月相比仍然保持平稳,2019年总体成交量萎缩已是板上钉钉。

从成交量来看,佛山解除限购只能算是救市之作,谈不上有很大的刺激作用。

佛山放松调控后,结果让我很意外!丨二线城市调研

  从成交量来看,佛山解除限购只能算是救市之作,谈不上有很大的刺激作用。

  为什么会出现这种情况呢?

  其一,佛山之前是分为限购区和不限购区的,新政后利好限购区,但是利空之前的非限购区。

  其二,佛山楼市成也广州,败也广州。

  在佛山解除不久,广州的南沙和黄埔紧接着也放开了。而南沙的均价和千灯湖、北蛳嗖畈淮螅仙呈谴笸迩呕В阒葜氐愦蛟斓那颍蹲收咦匀皇怯畔妊≡窆阒荨

  另外,前文有提到,相比增城南沙知识城这些地方,在佛山行走,粤语的使用范围很广,所以老广对佛山更有认同感。

  但如今新来的广州人并没有这种情怀。

  再加上广州如今东进战略,多条地铁线连接增城、黄埔和南沙,交通情况早已不能同日而语。

  同样的价格,他们当然会优先考虑广州,广州买家自然会回流。

  就像惠州临深的房子为什么这么受欢迎,比东莞还抢手,正是因为和深圳价差大啊!

  仅一街之隔,深圳坪山4万,惠州一万出头。

  而佛山的房价有些甚至比广州还贵,这样就不够厚道了,想做睡城就要有睡城的觉悟!

  最后虽然佛山民营企业发达,人口增量也不少,但其实也存在不少问题。

  比如多中心,这点和东莞相似,多中心,也就是没有中心。

  这也是为什么佛山今天到处都在建新城的原因,每个区都有自己的新城,每个区都希望发光发亮,那么资源就会被稀释。

  我粗略数了一下,千灯湖、狮山新城、里水新城、佛山新城、三水新城、高明西江新城、张槎智慧新城、大良新城、北蛐鲁恰恍瓷先サ钠缆矍梢园镂也钩洌

  当然,佛山还是有它自身优势的,除了上面提到的之外,佛山本地人的购买力十分强劲。

  看房时,本地中介和我们说过一个段子:

  如果手上只有十块钱,东北人可能会夸大成一百元,而佛山人只会说自己只有一元钱。

  据《2018胡润财富报告》显示,佛山600万元资产家庭数量和千万资产家庭数量均进入全国前十。

其中,600万元资产家庭数量有7.14万户,有网友估算,每17户佛山家庭就有1户的资产超过600万。

  其中,600万元资产家庭数量有7.14万户,有网友估算,每17户佛山家庭就有1户的资产超过600万。

  低调,务实,是这座藏富于民的城市的典型特征。

  所以也不用担心佛山楼市的泡沫,毕竟还有本地人支撑,而且佛山每年的常住人口增量也是排名全国前十的,比有的二线省会城市还强。

  总体来说,想投资佛山,首选临广片区,比如千灯湖和北颍秸叨际橇俟闫У坪蔷俜鹕街χ氐愦蛟斓那颍蛞揽孔陨聿瞪背鲆惶蹩底蟮馈

  以上。

  最后,本次佛山调研要特别感谢@佛山房产的支持。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)

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